Thema’s 2016

1 – Gewoon beginnen


Hoe houd je koers zonder vastomlijnd eindbeeld?
Eindeloos plannen maken en praten is zonde van de tijd. Gewoon beginnen met kleine stapjes en concrete resultaten is wél van deze tijd. Geen gefixeerd eindbeeld maar een flexibel, agile proces waardoor risico’s klein blijven en de wendbaarheid maximaal. Hoe doe je dat? Overheden, financiers en eigenaren zijn niet gewend aan ‘gewoon beginnen’.

Centrale vraag: Terwijl de ondernemer gewoon het liefst vandaag aan de slag wil en wel ziet waar hij/zij uit komt, richt een overheid de blik op de langere termijn en zet elk toegestaan initiatief wel al de toon voor de ontwikkelingsrichting van het pand/gebied. Hoe kunnen deze twee uitgangspunten elkaar versterken en mogelijk tot een gedeelde visie komen?

Met een presentatie van: Liesbeth Jansen – Marineterrein – Amsterdam (DCR)
Gespreksleiding:
Carolien Ligtenberg – H-team 
Tafelgasten:
Boudewijn Rijff – Vechtclub XL – Utrecht (DCR)
Alex Vermeulen – Rijksvastgoedbedrijf

Verslag van de sessies Gewoon beginnen:
Koers houden zonder vastomlijnd verhaal, hoe pak je dat aan? Een herbestemming start altijd vanuit waarden en voorwaarden. Wat is kenmerkend voor een plek of gebouw en wat wil je wel of niet behouden? Daarbij is het zaak om voorwaarden waaraan het gebouw of gebied sowieso moeten voldoen in het oog te houden, dan wel omdat het essentieel is om te slagen, dan wel vanwege regelgeving. Hoe meer de creatieve professional maatschappelijke, economische en culturele doelen van de overheid (mede) in het vizier houdt, des te beter de samenwerking met de overheid zal zijn. Kies eerste huurders zorgvuldig; kies bijvoorbeeld voor pioniers die willen bijdragen aan het verwezenlijken van de doelen. Een ‘dynamische ontwikkeling’ is succesvol als zij gedaan wordt door creatieve ‘vrije’ professionals en niet door gemeenten of conventionele ontwikkelaars.

Bij herstemmen is het belangrijk niet alleen in kansen te denken bij erfgoed, maar juist ook bij lelijke gebouwen. Hoe kunnen die weer aantrekkelijk gemaakt en gevonden worden? Partijen verleiden en verliefd laten raken op het project, dat is de opgave. Meer dan door ze een mooie verbeelding te tonen doe je dat door ze een mooie ervaring te bieden. Bij het herstemmen van de Westergasfabriek werd de ontwikkelaar bijvoorbeeld uitgenodigd bij het Drum Rhythm Festival. Blijf in het herbestemmingproces constant in beweging. Stilstand is funest. Gewoon beginnen dus en gaandeweg de passende investeerders en partijen vinden en aan laten haken.

Om onderhandelingen met eigenaars of overheid over bijvoorbeeld huur- of verkoopprijzen beter onderbouwd te laten plaatsvinden, is er behoefte aan meer kennis over de sociaal-maatschappelijke toegevoegde waarde van een gebouw of een gebied. Hier ligt een opgave voor meer (case-gericht) onderzoek. Maar ook het verder denken over mogelijkheden hoe toegevoegde maatschappelijke waarde in financieringsmodellen mee te nemen, staat op de agenda.

Verslaglegging: Marieke Berkers met medewerking van Simon van Zoest. Lees het volledige verslag.

 


2 – Zelf kopen en ontwikkelen


Hoe regel je collectief eigendom en professionaliseer je de organisatie?
Veel tijdelijk gebruik van gebouwen is ontstaan doordat enthousiaste mensen kansen zagen voor zinnig gebruik van leegstand. Die zijn gewoon begonnen met verbouwen en werken. Op den duur moet de ontstane situatie natuurlijk worden geconsolideerd. Eigendom, sloop, regelgeving, financiering, het bouwen van een collectief met een organisatievorm. Er komen veel zaken bij kijken die niet noodzakelijkerwijs tot het interessegebied en de vaardigheid van de pioniers horen.

Centrale vraag: Herontwikkeling van een stedelijk gebied gaat ook over de omgang met eigendom en de waarde van het vastgoed, de grond en de publieke ruimte, met daaraan gekoppelde boekwaarden. Initiatiefnemers zijn steeds vaker bereid om (een deel van) het vastgoed aan te kopen, maar tegen welke waarde en hoe om te gaan met gedeeld eigenaarschap?

Met een presentatie van:
Martine Zoeteman – De Besturing – Den Haag (DCR)
Gespreksleiding: 
Hilco van der Wal – H-team
Tafelgasten:
Jeroen Carels – De Gruyter – Den Bosch (DCR)
Harmen Zijp – De War – Amersfoort  (DCR)

Verslag van de sessies Zelf kopen en ontwikkelen:
Veel tijdelijk gebruik van gebouwen is ontstaan doordat enthousiaste mensen kansen zagen voor zinnig gebruik van leegstand. Maar bij een herbestemming komen veel zaken kijken die niet noodzakelijkerwijs tot het interessegebied en de vaardigheid van de pioniers horen. Hoe groei je van een collectief kunstenaars, ontwerpers en andere creatieve ondernemers in kinderschoenen (‘Calimero’) naar een geaccepteerde, ondernemende partij?

Wanneer een creatieve broedplaats verandert in een collectief dat zich manifesteert als professionele ontwikkelaar is het in het begin zoeken naar de juiste houding ten opzichte van elkaar, richting de eigenaar van het pand (vaak de gemeente) en de lokale politiek. En dit zoeken naar rol en verhouding geldt andersom ook. Een belangrijke eerste stap hierbij is dat het collectief zichzelf serieus neemt en een businessmodel ontwikkelt dat aansluit bij de identiteit en dynamiek van de groep. Het is in de beginfase van herbestemming raadzaam als collectief de hulp in te roepen van een professional op het gebied van vastgoedtransacties.

Initiatiefnemers van projecten zijn vaak lokaal goed geworteld. Dat is weer een pre ten opzichte van de professional die van elders ingevlogen wordt. Breng het (politieke) krachtenveld in een gebied in kaart, begrijp ook de andere opties die gemeente heeft en de financiële belangen. Weet goed te beargumenteren hoe waardevol je kunt zijn op een plek en vertaal het project zo dat het aansluit bij ambities van de verantwoordelijke wethouder. Stel ook een meerjarenplanning op en neem in je exploitatie beheerkosten mee. Een gedegen voorbereiding en professionele opstelling is ook prettig voor de gemeente en eigenaar van het pand.

Verslaglegging: Marieke Berkers met medewerking van Koen Vos. Lees het volledige verslag.


3 – Start-ups


Hoe maak je van een hub een economische motor?
Hubs zijn vaak verzamelplaatsen van beginnende bedrijven. Het ontbreekt die start-ups soms aan het juiste netwerk en ze moeten zich in een competitieve markt invechten. Hubs kunnen helpen met zichtbaarheid, uitwisseling van kennis en faciliteiten voor de bedrijfsvoering. Hubs zorgen daarmee ook voor een meer duurzame economische groei en profilering van stad en regio.

Centrale vraag: Beginnende en creatieve bedrijven kunnen een boost geven aan een plek of gebied, maar vaak alleen maar als die partijen kunnen huren onder ‘marktconforme’ huurprijzen. Kan die boost vastgehouden worden en zo ja zelfs uitgebreid worden, terwijl wel realistische huurprijzen gerekend gaan worden?

Met een presentatie van: 
Niels Moshagen – CeeCee community – Enschede (DCR)
Gespreksleiding:
Dennis Mous – Spare Space / Boei Blokhuispoort  
Tafelgast:
Maarten Hendriks – Founded By All – Eindhoven (DCR)

Verslag van de sessies Start-ups:
Hubs zijn vaak verzamelplaatsen van beginnende bedrijven. Deze bedrijven kunnen een boost geven aan een plek of gebied. Maar hoe zorgen hubs voor een duurzame economische groei en profilering van stad en regio? En hoe kan de boost vastgehouden of zelfs uitgebreid worden, terwijl bijvoorbeeld realistische huurprijzen gerekend moeten worden?

Bij het opzetten van een hub gaan initiatiefnemers vaak eerst op zoek naar externe financiering of een pand. Maar wanneer een hub een sleutelrol wil spelen in het creëren van een meer duurzame economische groei en profilering van stad en regio is het vormen van een community een veel zinvollere eerste stap in een ontwikkelproces. Zo’n community is namelijk interessant voor potentiële (financiële) partners zoals (regionale) bedrijven. Die zijn nodig om kennisuitwisseling tot stand te brengen, maar ook bij het werven van startkapitaal. Een groot netwerk aan partners is interessant voor eigenaars van vastgoed of gemeenten. Pas als dit allemaal op orde is, kan aan de slag gegaan worden met het vinden van huisvesting. Voor een eigenaar van een gebouw is het prettig als een initiatiefnemer al een handvol potentiële huurder meeneemt: de community. En met draagvlak voor ontwikkeling binnen het regionale bedrijfsleven gaat ten slotte het aantrekken van externe financiering (bijvoorbeeld gemeentelijke subsidies) ook een stuk gemakkelijker.

Beschouw de start-uphub als ecosysteem. Denk in het maken van prettige leefomgevingen in plaats van het vullen van een gebouw. De keuze van een organisatievorm kan het goed functioneren of uitbreiden van een ecosysteem bevorderen. De samenwerkingsvorm corporatie is interessant. Naast huur kan lidmaatschapsgeld gevraagd worden waarmee de pot voor investeringen voor het verbeteren van de leef/leeromgeving groeit. Een corporatie heeft ook als voordeel dat leden geïnformeerd dienen te worden. Zo vindt vanzelf documentatie en evaluatie van het transformatieproces plaats.

Ook voor dit thema geldt dat stilstand funest is. Met doorstroom van huurders in een pand krijgen starters de kans een beperkt aantal startplekken tegen lage huur te huren, terwijl elders in het gebouw marktconformer huren gerekend worden. Het managen van doorstroom is soms een kritisch punt in de exploitatie van een pand. Het risico dat er tijdelijk leegstand van start-upplekken ontstaat bij doorstroom is aanwezig. Een oplossing is het delen van risico’s voor leegstand met de eigenaar van een pand. Voor de eigenaar van een pand of gebied biedt doorstroom ook kansen. Doorstromers zijn potentiële permanente huurders die marktconformer prijzen kunnen betalen. Ze willen zich langdurig in een gebied vestigen omdat ze onderdeel zijn geworden van het sociaal-economisch en cultureel netwerk onderdeel van het ecosysteem dat ze zelf opbouwden.

Verslaglegging: Marieke Berkers. Lees het volledige verslag.


4 – Ongewoon wonen


Hoe regel je wonen op ongewone plaatsen?
Leegstand op plaatsen zoals kantoorlocaties en bedrijventerreinen biedt de mogelijkheid om relatief snel in betaalbare huisvesting voor kwetsbare doelgroepen te voorzien. Voor een crisis, vluchtelingen of een andere acute vraag naar ruimte kan hier een oplossingen op korte termijn gevonden worden. De transformatie tot toekomstbestendige woningen en gebieden vraagt echter om grotere investeringen en betere programmering dan die voor enkel tijdelijke noodopvang. Ook zijn deze vaak op de auto gerichte mono functionele locaties niet per definitie geschikt als woonomgeving.

Centrale vraag: Veel m2 vastgoed staan leeg en lang niet al dat vastgoed kan ingevuld worden met creatieve bedrijven. In potentie biedt deze leegstand de mogelijkheid om naast betaalbare werkruimte ook tot betaalbare woningen te komen. In de praktijk gebeurt dit maar heel beperkt. De vraag is waarom en hoe dit wel zou kunnen? Omdat veel leegstande bedrijven- en kantoorlocaties niet direct aantrekkelijk zijn als woonomgeving (ongewone plaatsen), vraagt dit naast een economische transformatie van gebouwen ook om een aanpak op gebiedsniveau. Kan de kennis en ervaring opgedaan met hubs benut worden om tot slimme oplossingen te komen voor wonen in gebouwen en gebieden die niet direct op wonen zijn ingericht?

Met een presentatie van:
Jaap Draaisma – ACTA / Surinameplein – Amsterdam (DCR)
Gespreksleiding:
Maarten van Tuijl – H-team
Tafelgast:
Pim Koot – Socius

Verslag van de sessies Ongewoon wonen:
Niet al het vastgoed dat leegstaat kan ingevuld worden met creatieve bedrijven. Leegstand biedt de mogelijkheid om naast betaalbare werkruimte ook tot betaalbare woningen te komen. In de praktijk gebeurt dit maar heel beperkt. Waarom en hoe zorg je voor het bevorderen van ‘ongewoon wonen’?

Initiatiefnemers van woonprojecten in herbestemmingen dienen zich te realiseren dat veel mensen voor ongewoon wonen kiezen vanwege de betaalbaarheid en beschikbaarheid. Maar transformatie is meer dan alleen wonen. Bevorder daarom mengfuncties: combineer een publieke functie met wonen of laat jongeren met ouderen wonen. Betrek ook actieve, betrokken bewoners. Zij denken, klussen en werken mee en kunnen bijvoorbeeld beloond worden met een vergoeding of een (klein) contract. Ze kunnen zo helpen een ander belangrijk agendapunt van ongewoon wonen op orde te krijgen: het waarborgen van een goed verdienmodel. Door projecten collectief aan te pakken kunnen ontwikkelingen sneller en goedkoper plaatsvinden.

Verslaglegging: Marieke Berkers met medewerking van Rick Bleumink. Lees het volledige verslag.


5 – Bottom-up en top-down


Hoe versterken top-down en bottom-up elkaar ?
Hoe breng je de wereld van de systeemvisies en die van het hier en nu ondernemen bij elkaar? Hoe pak je dat aan? En is een stapsgewijze ontwikkeling voldoende flexibel om in  te spelen op alle kansen die gaandeweg ontstaan?

Centrale vraag: Bottom-up ontstaan allerlei initiatieven op plekken in de stad die niet het probleem van de gemeente zijn. Terwijl andere plekken, waar de gemeente bijvoorbeeld in de eigenaarsrol of als hoeder van de ruimtelijke kwaliteit dik in zit, niet van de grond komen. Hoe hier mee om te gaan? Wil je initiatief geleiden of laat je 1000 bloemen bloeien?

Met een presentatie van:
Willie de Groot – Strijp-S – Eindhoven (DCR)
Gespreksleiding:
Hans-Lars Boetes – Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed

Verslag van de sessies Bottom-up Top-down:
Bottom-up ontstaan allerlei initiatieven op plekken in de stad die niet het probleem van de gemeente zijn. Terwijl andere plekken, waar de gemeente bijvoorbeeld eigenaar is of verantwoordelijk voor de ruimtelijke kwaliteit, niet van de grond komen. Hoe breng je de wereld van de systeemvisies en die van het hier en nu ondernemen bij elkaar?

Vaak bestaat er spanning tussen bottom-up- en top-downdenkers en -doeners. Door wrijving tussen mensen met verschillende belangen hoeders van generieke regels of individuen met eigen behoeften lopen processen vaak spaak. Wrijving en druk kunnen partijen echter ook dichter bij elkaar brengen. Verdiep je als herbestemmer of gemeente in de motivatie van de ander; partijen met doelstellingen die je vaak hard nodig hebt bij het slagen van een project. Naast thematische dragers die zorgen voor leven in de brouwerij zijn ook financiële dragers nodig die zorgen voor rendement. Maak daarom inzichtelijk wat de thematische waarde van een project inhoudt, maar ook wat de urgentie van het plan is. Of wie er bijvoorbeeld profiteert van het branden van een bepaald gebied. Bedenk bovendien dat veel betrokkenen vaak dubbele rollen hebben: die van bewoner, investeerder, ambtenaar, voorstander of tegenstander. Durf over je eigen grenzen heen te denken.

Beide ontwikkelingen, bottom-up en top-down, hebben elkaar nodig en kunnen elkaar aanvullen. Herbestemming Strijp-S bijvoorbeeld is niet zozeer een voorbeeld van een bottom-upproject, maar eerder een voorbeeld hoe bottom-up en top-down elkaar kunnen aanvullen en versterken. Top-down kan een kader worden geschept dat wordt ingezet als uitnodiging aan initiatiefnemers in de stad om te doen waar ze goed in zijn, waarbij ze gefaciliteerd worden om succesvol te zijn en als ze succesvol zijn ook als basis gelden voor verdere ontwikkeling.

Verslaglegging: Marieke Berkers met medewerking van Eva Saal. Lees het volledige verslag.


6 – Tijdelijk kan alles


Hoe buigen we de regels?
Vaste lijnen uitzetten is een hachelijke zaak in de steeds sneller veranderende wereld. De fabrieksloods wordt een dansschool en plotsklaps is er ook horeca. Hoe zit dat met regels en vergunningen?Wat kan nog net wel en wat echt niet?

Centrale vraag: De ondernemer wil aan de slag, de overheid ziet de meerwaarde voor de lange termijn ontwikkeling. Wetten en regels bestaan echter met een reden en de overheid heeft de taak om deze te handhaven. Hoe kan dit flexibel, waar zit ruimte en wat zijn mogelijkheden?

Met een presentatie van:
Nathan Wiersma
– Kromhouthal – Amsterdam (DCR)
Gespreksleiding:
Willemijn de Boer – H-team
Tafelgasten:
Micha Wijngaarde – Wijngaarde | vastgoedconcepten voor wonen en werken
Maarten Meurkens – Belcanto – Haarlem  (DCR)

Verslag van de sessies Tijdelijk kan alles:
De ondernemer wil aan de slag, de overheid ziet de meerwaarde voor de langetermijnontwikkeling, maar is tegelijkertijd ook handhaver van wetten en regels. Hoe zorg je bij herbestemming dat je niet tegen een muur van regelgeving aanloopt? Waar zit ruimte en wat zijn mogelijkheden?

Kijk naar de essentie van de regels en wetten en probeer ze te snappen. Dit helpt in het proces van communiceren met de partijen waar de aanvragen gedaan moeten worden, zoals gemeente of brandweer. Probeer als herbestemmer en ambtenaar samen tot een oplossing te komen. Op deze manier ontstaat er vaak een gedoogbeleid, terwijl veiligheid vooropstaat. Realiseer je dat er veel conflicterende regels zijn. Dit is niet per se problematisch. Wanneer regels op verschillende manieren kunnen worden geïnterpreteerd, kan het ook ruimte creëren. De gemeente kan zorg dragen voor het koppelen van allerhande verschillende partijen binnen de eigen organisatie aan een ondernemer die aan de slag wil. Actief met elkaar meedenken leidt voor beide partijen tot commitment.

Verslaglegging: Marieke Berkers met medewerking van Anniek van der Hoek. Lees het volledige verslag.


hoe hubs helpen herbestemmen